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新鸿基上海囤地6年土地增值十多倍遭质疑

2021-11-25 04:26      点击次数:

人民网上海8月16日电(记者 王若宇) 从上海浦东浦城路、潍坊西路一带出发,往复兴东路隧道方向短短400余米的路程,一个成年人步行5分钟就能走完,但来自香港的地产开发商新鸿基却将这条路走了6年。时至今日,当值最严厉一轮地产调控,这场在摇摆在囤地边缘的

  人民网上海8月16日电(记者 王若宇) 从上海浦东浦城路、潍坊西路一带出发,往复兴东路隧道方向短短400余米的路程,一个成年人步行5分钟就能走完,但来自香港的地产开发商新鸿基却将这条路“走”了6年。时至今日,当值最严厉一轮地产调控,这场在摇摆在“囤地”边缘的“马拉松式建设”仍在继续。

  2005年,新鸿基以31.85亿元购得上述被标注为“E18单元A”的地块,登顶当年地王。由于该地块临近陆家嘴(12.71,-0.09,-0.70%)金融贸易区,倚靠黄浦江,处于滨江豪宅区核心位置,因此从拿地伊始,就备受地产业界关注。按照新鸿基地产代理执行董事雷霆曾早前的表态,新鸿基计划将其打造成“世界级的豪宅项目”,随后,这个颇具神秘色彩的项目被命名为“滨江凯旋门”。

  楼盘的取名体现出了新鸿基进军大陆豪宅市场的决心:因为“凯旋门”一名源自其在香港的成功案例。同样是2005年,香港维多利亚湾“楼王”“新鸿基凯旋门”开盘,30万港币/平米的售价震惊业内。而在“楼王”概念的笼罩下,来自陆、港两地的炒房团当年就带给新鸿基意料之外的收益。

  不过相比楼盘命名之初的“雄心壮志”,新鸿基在“E18单元A地块”的建设上却异常缓慢。“拿地是在2005年,但由于各种原因,该楼盘全面动工却在2008年前后,期间因为众所周知的原因,滨江凯旋门的建设速度异常缓慢,乃至到今年中旬,仍只是传出部分公寓楼盘接近完工的消息”,上海地产业资深人士告诉记者。

  中国指数研究院副院长陈晟向记者证实了这一说法。他表示,率先完工并开售的将是靠近浦城路一侧的高层公寓楼盘,而备受外界关注的“黄浦江别墅”则将在一、两年后“视政策情况再定”。

  这意味着,从2005年拿地,到2013年“视情况”开盘黄浦江临江别墅,新鸿基在上海黄浦江畔的“潍坊新村街道245街坊23宗地块”上的“建设”时间将长达8年之久。新鸿基公关部在接受人民网采访时承认,在拿地之后,企业“因修改规划,导致开工滞后”。然而新鸿基所称的“修改规划”,是这场“马拉松式建设”的唯一缘由吗?地产业界所指的“众所周知的原因”又是什么?

  打开沪上知名中介机构的资料库,记者发现这样几组数据:在新鸿基拿地次年,该地段“声名赫赫”的汤臣一品的单元房价在3000万元至4000万元之间。这一价格在随后两年间没明显变化。但经历2008年、2010年两轮房价飙涨之后,类似单元的房价分别上涨至6000万元至1亿元(2011年中介报价)。也就是说,在2008年至2010年这段时间,滨江豪宅楼价较当初开盘时疯涨近100%。

  换言之,对于该地段新开楼盘而言,土地增值所带来的收益,远远高于开发项目本身的收益。以“滨江凯旋门”为例,即便新鸿基2005年以地王身份掷金31.85亿,但以规划时容积率计算,其楼板价为每平米2万余元。与这“区区”2万元楼板价相对应的是,该楼盘如果按正常施工流程,在2007年竣工销售,那么每平米售价应在10万元左右,如果拖延至2011年下半年竣工销售,那么每平米价格将蹿升至20万元。

  而这,仅仅是该楼盘公寓房源的价格变化。相较之下,被外界关注的“黄浦江临江别墅”每平米售价与楼板价之间的巨大差异,更令人乍舌。

  本文导读:从上海浦东浦城路、潍坊西路一带出发,往复兴东路隧道方向短短400余米的路程,一个成年人步行5分钟就能走完,但来自香港的地产开发商新鸿基却将这条路“走”了6年。时至今日,当值最严厉一轮地产调控,这场在摇摆在“囤地”边缘的“马拉松式建设”仍在继续。

  上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示,滨江板块除却天然的景观资源,一个具有临江优势的豪宅其未来商业成熟度并非普通商圈能比拟的,因此开发商才愿意不惜一切代价投入到新增地块或楼盘之中。

  可以看出,新鸿基敢于以8年时间,一搏“滨江凯旋门”项目,并非偶然性事件,而是经过深思熟虑的布局。

  以31.85亿的购地成本,换取8年后十几倍、乃至更多的收益,这场公然上演在黄浦江畔的“地产马拉松”背后,呈现出两个截然不同的对立面:一方面是地产开发商“囤地式建设”所攒取的暴利,另一面则是深受囤地之苦的地方政府在土地出让金层面的损失:因为按照正常开发流程,如果地方政府获悉“E18单元A地块”楼盘的全部竣工销售时间是2013年,那么在2010年间转让该地块,新鸿基所承担的成本绝不止31.85亿元。

  至于其中的实际差价,多位地产分析师与业内人士告诉记者,“该地块特殊性强,土地增值的速度明显高于其他板块,政府承担的损失已难以衡量。”

  事实上,从新鸿基登顶地王之后不久,各级政府就已经将打击开发商囤地,作为稳定地产市场的重要举措:

  2007年,国土资源部颁发《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》,对包括“囤地”在内的多种现象加以政策限制。随后不久,国务院即出台《国务院关于促进节约集约用地的通知》,要求土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回,重新安排使用;土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。

  多年来,上海市政府亦不断增加落实中央上述文件的力度:其中就包括在2008年、2009年、2010年连续三年清查开发商闲置土地,并出台提高拿地保证金数额、规范缴纳时间等举措。除了在土地政策上对“囤地”现象围剿外,上海还将行动面扩大到金融领域。2011年6月,上海银监局局长廖岷表示,要求对有土地闲置、捂盘惜售和投机行为的房地产开发商贷款进行限制。

  从新鸿基在2005年拿地,到2011年的6年时间,恰恰是各级政府对“囤地”现象穷追猛打的6年。然而值得玩味的是,这6年时间,又是开发商以各种手段挑战政策红线,不断与政府监管赛跑的6年。

  新鸿基官方宣称“因为修改规划”而耽搁的“滨江凯旋门”,正是在《国务院关于促进节约集约用地的通知》出台前后,破土动工。不过动工之后,该楼盘又经历了分批建设的几个阶段。经历6年之久,方传出即将竣工销售部分公寓房源的消息;至于剩余公寓房源与临江别墅的建设与销售时间,仍是未知。

  而根据以往经验,如果期间政府进一步扩大监管的层面,那么开发商就适当调整策略。但如果在出台的政策中,被开发商找到了可以模糊的空间,那么实际上自然要“视情况而定”;这场猫和老鼠的游戏亦不知何时结束。

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